大庆北路地段（JB04）控规原火车北站地块

调整论证报告


宁波市规划局

宁波市规划设计研究院

二〇一五年十二月

 

1、规划背景

三江六岸是宁波的最特色城市格局，是宁波城市环境品质提升的重点，而甬江北岸则拥有丰富的历史遗存，见证了宁波工业发达的历史。本地段位于甬江北岸西端，原控规《大庆北路地段（JB04）控制性详细规划》在用地布局上对现状历史遗产保护较弱，因此宁波市规划局特组织编制本调整报告，以加强对历史遗产的保护。


2、调整范围

本次调整地块位于大庆北路地段西南角，大庆北路以南、下白沙路以北，紧邻通途路，占地共20.12公顷。涉及原控规中JB04-01-17、JB04-01-18、JB04-01-19、JB04-01-20四个地块的用地性质及规划指标调整。

 

图1  调整地块位置示意图


3、现状概况

本地段主要涉及原宁波火车货运北站，现状尚保留货运场站的格局，目前货运场站功能已褪去，主要作为货物堆场在利用。现状建筑及构筑物主要有站房、仓库、铁轨、龙门及塔吊等，多数为工业遗产。

4、调整原因

依据《宁波历史文化名城保护规划》，本地段属于甬江北岸工业遗产保护区。原控规《大庆北路地段（JB04）控制性详细规划》方案未考虑对工业遗产的保护，规划路网对地块分割得较为零散，对现状建筑肌理破坏较大。因此，本规划并对用地布局进行再调整，以便处理好历史文化保护与开发之间的关系。

5、调整依据

规划调整主要参考依据有：

（1）《大庆北路地段（JB04）控制性详细规划》；

（2）《宁波历史文化名城保护规划》；

（3）相关的规划、法律法规、标准规范及规划文件等。

6、原规划情况

 

图2 调整地块原用地规划图

根据控规，JB04-01-17用地性质为居住商业混合用地（3.84公顷），容积率为1.8，绿地率为30%；JB04-01-18为商业文化娱乐混合用地（2.13公顷），容积率为1.5，绿地率为30%；JB04-01-19为二类居住用地（2.82公顷），容积率为2.0，绿地率为30%，并规划布置一所6班幼儿园；JB04-01-20性质为商业文化娱乐混合用地（3.13公顷），容积率为1.2，绿地率为20%。

7、调整内容

（1）地块重新划分

原控规中为十字形路网，划分成四个地块。调整后路网为L形路网，北接大庆北路、东接规划支路，将地段划分成南北两个地块，并重新编排地块编号，编号分别为JB04-01-17、JB04-01-18。地块面积也相应调整，JB04-01-17地块用地面积调整为6.92公顷，JB04-01-18地块用地面积调整为5.85公顷。

    

图3 调整前地块划分                   图4 调整后地块划分

（2）地块性质调整

将JB04-01-17地块用地性质确定为二类居住用地（R2）；JB04-01-18地块用地性质确定为商业文化娱乐及居住混合用地（B1+B2+B3+A2+R2）。

    

图5 调整前用地性质                     图6 调整后用地性质

（3）道路红线调整

调整后路网为L形路网，红线宽度为20米，北接大庆北路、东接规划支路，道路等级为城市支路。

 

图7    调整后路网示意图

（4）容积率调整

   

图8  原容积率                   图9  调整后容积率

原地块容积率为1.2—1.5。调整后，JB04-01-17地块容积率确定为2.2，即居住建筑量为15.33万平方米；JB04-01-18地块容积率确定为1.5，即商业文化娱乐及居住建筑量为7.7万平方米。

表2   调整前后指标对照表

地块编码用地性质用地面积

（公顷）容积率绿地率

（%）建筑量

(万㎡)建筑增减量(万㎡)

调整前JB04-01-17R+C3.841.8306.91总建筑量增加了3.53万方（其中居住建筑增加了6.32万方，商业文化娱乐建筑减少了2.79万方）

JB04-01-18C2+C32.131.5303.20

JB04-01-19R22.822.0305.64

JB04-01-20C2+C33.131.2203.76

合计——11.92————19.50

调整后JB04-01-17R26.972.23015.33

JB04-01-18B1+B2+B3+A2+R25.131.5207.70

合计12.1————23.03

备注：商住混合用地中商业居住比为4:6，B1+B2+B3+A2+R2中居住所占比例为10%；本调整报告中容积率为最大值，居住用地绿地率为确定值，其他为最小值。


（5）幼托、中小学配套调整

JB04-01-17内布置的幼儿园需由原控规的6个班级调整至9个班级。原控规孔浦小学规模为18班，占地2.34公顷, 本调整建议规模扩大至24班。在初中配套上，原控规中的教育设施配套尚能满足需求，因此不作调整。

8、地块控制及建设引导

（1）工业遗产保护

本规划对现状工业遗产保护级别进行梳理，划分为两种类型：强制保留建（构）筑物与建议保留建（构）筑物。

  

图10  工业遗产保护级别划分

强制保留的建（构）筑物必须采取原址改造的原则，在保持原有风貌的基础上进行相应整治、改造。居住区内的仓库、站房等保留建筑可改造成为社区服务中心等公共服务用房。

建议保留的建（构）筑物可根据需要进行合理改造利用，或结合景观设计进行异址保护、改造，形成场所特色景观。

（2）空间景观设计

本地段在景观体系规划上，建议将保留的塔吊、铁轨等构筑物结合绿地、广场等形成公共开放节点和视线通廊。规划L形路与大庆北路交叉口处宜结合保留的工业遗产形成特色开放空间。

借助现状保留建筑互相穿插的关系，L形规划支路两侧建筑应加强互动关系，从而增强JB04-01-17地块与JB04-01-18地块的联动性。

建议将滨江绿地、地块内的商业街区形成连续的开放空间网络。沿开放空间布置休闲步道，强调宜人的尺度和环境的趣味性。

（3）建筑风格、色彩等

新建建筑风格、色彩、材质等应充分考虑呼应原有保留建筑，与周边保留建筑协调统一。其中商业文化娱乐建筑，建议突出商业氛围之活力；居住建筑宜体现现代、庄重、大气的都市风貌。

（4）建筑高度

JB04-01-18地块（商业文化娱乐及居住混合用地）新建建筑高度宜控制在40米以下。北侧JB04-01-17地块（居住用地）建筑限高控制在80米（由于庄桥机场限高为60米，届时庄桥机场如未搬迁，方案突破60米需征得庄桥机场管理部门的同意）。

同时建议住宅高度宜采用层层跌落的形式（自北向南高度逐渐降低），分三级梯度进行控制。

（5）地下空间利用

在合理的情况下，鼓励将JB04-01-17、JB04-01-18两个地块的地下空间进行一体化开发。


9、结论

（1）本次调整的内容符合相关规定，满足规范要求。

（2）随着道路网的调整，用地划分及地块性质发生改变，容积率、绿地率、建筑总量等地块指标及配套设施也相应进行了调整。