2018：为什么我认为房价要跌！

https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949

前言：最近研究了很多关于房地产的资料（15万字以上），最终总结出如下几百字。

我也不从国际汇率分析了；也不从M2增速情况研究了；也不从老掉牙的“租售比”论述了~~~

不谈这些因素的原因有二：一是我不擅长；二是这些也不是利好信息。它们非但不影响我下面得出的结论，可能会加强结论的准确性。

今天，我就从市场经济中最基本的“供需关系”出发来谈未来房价的走势。

首先，我们要记住一个基本点：房价短期看政策，长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发（如图1所示）：
第一波婴儿潮1949-1958；
第二波婴儿潮1962-1971；
第三波婴儿潮1981-1991；

（3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）

假设一代人以25年为期：
1991+25=2016；

考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生都是工作2年后开始购房，那么：

1991+25+2=2018

其中误差可能在正负1.5以内；
朋友们，现在都2018，所谓的刚需会越发是伪命题。（哪有什么刚需，那都是资本家炒作的伪概念）

房价变数就看2018和2019年。

2、人口老龄化

中国人平均寿命是75岁（最新值），
1949+75=2024；
1971+75=2046。
2024～2046必定是我国最艰难的时间段。

如图4所示，未来30年我国的劳动力人口会急剧减少，人口老龄化将是我国要面对的最严峻的问题之一。

有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；

那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了71年，长达22年的啊。即使你国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。

阳光下的雪人，难道因为你撑着伞，它就不会融化了？在艳阳的普照下，你撑伞的作用微不足道。

因此，比起死磕房价，想要到2050年，实现达到中等发达国家水平的目标，中国还有更多更重要的事情要做。

弃车保帅，未尝不可。

3、房产税（补充点）

我们要承认：房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入.

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，房产税会大幅降低房子的增值属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不出租出去的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。聪明的炒房者早就把房子卖出去了；但是总有“固执”的人死守成了牺牲品。

虽然房产税的直接目的不是降房价，但是他的间接功能具有强烈的降房价属性。

4.城镇化（补充点）

很多朋友说中国城镇化会给大城市供应源源不断的购房目标人群；

我这就回答你：你真的想多了，中国城镇化已经见顶了。

如图5所示，这是武汉09~16年净流入人口增长情况，以及16年武汉常住人口和户籍人口增长情况。净流入人口是常住人口减去户籍人口所得，其差值越大说明城市越具有吸引力。

武汉作为中国目前强二线城市中第一档的存在，16年常住人口增加居然不超过16万，户籍人口增长也不超过5万；并且净流入人口增长三年平坦如平原。

从这里你就可以知道城镇化是不是真的见顶了。武汉作为优势如此明显的城市都这样了，其他二三线甚至四五六线城市则何如呢？

正因为陷入城镇化天花板，所以目前武汉、南京、郑州、长沙等二线城市纷纷开启猛烈的抢人大战。

别在幻想城镇化了，乡村振兴战略正在徐徐展开。

结论：全国范围内大概率涨不动，除了少数强二线城市，比如武汉、成都等，可能微涨（短期微涨，长期看跌，这里的短期是2019年以内），其他城市大概率开始跌；崩盘是不会崩盘的，但是跌30%~50%的空间还是有的。（欢迎被打脸）