站在2019年看——中国房地产最后的五年

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2018年年初我也写过一篇预测中国房价在18年必降的预言性文章。结论为：

全国范围内大概率涨不动，除了少数强二线城市，比如武汉、成都等，可能微涨（短期微涨，长期看跌，这里的短期是2019年以内），其他城市大概率开始跌。

总体而言并没有偏离预言预期，连武汉去年下半年房价都有略微下降，上海也跌了不少。近期通过对数据的研究，我有了一些新的结论，主要是对房地产“截止时间”的判断，所谓“截止时间”你可以理解为最终审判时间。我将站在2019年年初这个时间点来分析未来房地产（房价）的走向。

这次我同样不从国际汇率分析；也不从M2增速情况研究；也不从老掉牙的“租售比”论述~~~

不谈这些因素的原因有三：一是我不擅长；二是这些也不是利好信息；三是这些只是周边原因，而非核心原因。它们只能对房地产（房价）产生波动效应，而不能对房地产的发展方向产生根本作用。

今天，我就从经济学里面最基本的“供需关系”出发来谈未来房价的走势。

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：

第一波婴儿潮：1949-1958；

第二波婴儿潮：1962-1975；

第三波婴儿潮：1981-1997；

（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）

以结婚年纪来算：

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：

1997+26=2023；

以读书时间来算：

考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高啊），那么：

1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；

这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

2、人口老龄化

中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：

1949+75=2024；

1975+75=2050。

2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。

2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，亦即2025年后，和我推算的2024年基本吻合。

有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；

那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

3、房产税

我们要承认：房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。

4.城镇化

很多朋友说中国城镇化会给大城市供应源源不断的购房目标人群；

我这就告诉你：你真的想多了，中国城镇化已经见顶了。发达国家的城镇化比例大约70%。下图为统计局的数据，最新到了2018年，目前城镇化率为59.58%。

国家统计局网站发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示，2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

和发达国家相比，我们国家更大、人口更多，基于中国特色我不认为我们城镇化率要和发达国家匹配。我们自有我们的国情，我们的城市难以提供那么多的就业岗位，如果不能提供那么多就业岗位，留着那些无业游民在城市，无疑增加了额外风险。

如下图所示，这是武汉13~17年常住人口和户籍人口增长情况。净流入人口是常住人口减去户籍人口所得，其差值越大说明城市越具有吸引力，简单计算净流入人口最近五年很平坦。

武汉作为中国目前强二线城市中第一档的存在，17年常住人口增加居然不超过13万，户籍人口增长也不超过20万；净流入人口增长五年平坦如平原。17年户籍人口的暴增是因为武汉启动“百万大学生留汉”工程。不然武汉每年户籍人口增长不会超过5万。

从这里你就可以知道城镇化是不是真的见顶了。武汉作为优势如此明显的城市都这样了，其他二三线甚至四五六线城市则何如呢？

基本面结论：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。

写于:2019年3月2日（两会前）

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